税理士塩見健二著
東京都内のマンションは、実勢価格と固定資産評価額の差が大きいために相続対策として購入される場合が多いです。
マンションの場所
まずはじめは、ルーフバルコニーの下のあるマンションです。
これは、上階のルーフバルコニーで子供を遊ばせたりと騒音問題に合いやすいと敬遠されがちです。
次は、昔の田の字マンションに多いですが共用部側の2部屋にエアコンを通す穴がない、ないしは穴をあけれないマンションです。
現代では、一部屋一エアコンがスタンダードです。
部屋にエアコンがつけれないマンションは敬遠されがちです。
次は、マンションの出入り口が共用部から丸見えになる物件です。
視線を遮る構造になっていないマンションは敬遠されがちです。
主要開口部
主要開口部で問題となるのは次のような場合です。
LDKから直接ベランダにいけないため（LDKが腰窓タイプも含む）に敬遠されがちになります。
さらに主要開口部からの眺望が隣の建物で何もみえないの、となりのマンションの人と目が合う物件も敬遠されがちです。
あとは、LDKの場所が部屋の真ん中にあり光がはいってこないようなマンションも敬遠されがちです。
主要開口部はマンション価格に大きな影響をあたえます。
マンションの構造
マンションの構造で敬遠されがちな物件は次のような場合です。
はじめに15階建てのマンションです。
このマンションは、建築基準法上の高さ制限45ｍ内で開発されたといえます。
15階建てのマンションは、スラブに直接フローリングを敷いているパターンがあります。
そうなりますと上階の足音等の生活音が聞こえてきます。
次は、ワンルームやマンション内に店舗や事務所が併設されている物件です。
生活リズムが異なる人、住人が直ぐにいれかわる、不特定多数の者がマンションに出入りすると敬遠されがちです。
次は、スキップフロアです。
スキップフロアとは、マンションのエレベーターが停車しない階のことをいいます。
同じマンション内であったとしてもエレベーターが止まる階と止まらない階で明らかな価格差が生じています。
次は、総戸数30戸以下のマンションです。
これはマンション全体の大規模修繕代金が割高になるためです。
総戸数50戸以上からのマンションが人気のようです。
最後は、雨漏りの履歴があるマンションです。
これはマンション自体が欠陥になっている可能性があります。
一度雨漏りをすると完全に修繕することが困難でもあります。
マンションのエリア
マンションのエリアとして敬遠されがちなものは次のとおりです。
はじめは、嫌悪施設が近くにあるマンションです。
このときのポイントは、自分にとって嫌、自分にとって気にしないという判断でなく、多数の者にとって嫌な施設をいいます。
次は、工業系の用途地域です。
工業系の建物を建てていいエリアは、住居系に比べてなんでも建てやすいエリアです。
ですので、10年もしたら街の雰囲気がガラッと変わってしまったり、主要開口部の目の前に大きな建物が建ったりする可能性もあります。
次は、駅から徒歩10分以上の物件です。
駅前は、どんどん再開発されています。
ですので、わざわざ駅から遠い不便なマンションは敬遠されがちになります。
最後は、各自治体が公表しているハザードマップにひっかかるエリアです。
自然災害が頻発しています。
買主希望者からすれば、ハザードマップにひっかかるエリアの物件は、値段がさがらないと買いたいとおもわないでしょう。
資金繰り、財務、税務をオールインワンで解決！