金融機関・ノンバンクの融資スタンス
立退き交渉が必要なプロジェクトは、東京都内だとよくあります。
下記のようなプロジェクトがおおいです。
１つ目は、隣地を買い占め大きな土地や地型のいい土地に仕上げて、マンション用地として販売する。
2つ目は、違反物件を取り壊しマンション用地として販売する。
3つ目は、底地から買って借地権者と交渉し所有権の土地にして販売する。
4つ目は、ボロビルのテナントに立ち退いてもらい、ボロビルを建て壊して、販売する。
銀行、信用金庫、信用組合は、立退き交渉があるプロジェクトについての融資審査はまちまちです。
銀行は、実績があれば取り上げるところもありますし、そもそも地上げは本部の印象がよくないといったところもあります。
信用金庫も銀行と同様です。
信用組合は、地上げをするプロジェクトだからといって審査しないといったところはないようです。
ノンバンクは、信用組合と同様になります。
リファイナンス
銀行や信用金庫は、リファイナンスを原則しないです。
リファイナンスするとしたら、すでに売買契約は済んでいるが融資の完済日までに決済がなされないといった出口がみえているときだけです。
信用組合は、リファイナンスについて柔軟に対応してくれます。
リファイナンスの内容は、6ヵ月、金利0.5％上昇といった感じです。
あまりにもリファイナンスが多いと債務者の関連会社に不動産を売却して、そちらで融資になることもあります。
ノンバンクは、まちまちです。
一度は応じるといったところや、提携のより高金利のノンバンクへの借り換えが多いです。
ノンバンクの提携による借り換えは、転抵当がいける場合もありますので抵当権設定の登録免許税が安くなる場合もあります。
融資期間
プロジェクトファイナンスの場合は、通常12ヵ月後の一括弁済がプレーンな融資提案になります。
少し条件が厳しいところですと9ヵ月といった提案もあります。
一旦12ヵ月の融資期間にするけど、リファイナンスありきで12ヵ月後にリファイに応じる予定といった提案もあります。
あとは、当初から30ヵ月、36ヵ月と長期の提案もあります。
これはプロジェクトの内容や事業者の財務内容やこれまでの過去の返済実績に基づいて返済期間がかわってくるものとおもわれます。
注意しないといけないのは、融資前の段階において、肩代わり先はどこだ？計画通り立退きができなかったらどうプロジェクトを変更するのか？
と、聞いてくるところは、レンダーが資金回収することばかり考えており融資条件が悪いので取引しない方がいいです。